大家さん必見!東京の賃貸管理会社ナビ
業者選びから基礎知識まで、賃貸管理徹底ガイド@東京

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【城北エリア】台東区、荒川区、足立区、豊島区、文京区、北区、板橋区、練馬区
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城北地区のおすすめ管理業者
MDI
賃貸管理から建設まで手掛けるMDI。オーナーへの提案力の高さや管理経営のトータルサポートを徹底しています。協力会社のネットワークにも優れており、オーナーにとって安心できるシステムが完備されています。
入居率
99%

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【城西エリア】世田谷区、中野区、杉並区
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城西地区のおすすめ管理業者
大幸ホーム
地域密着型30年以上で、杉並区・中野区エリアから圧倒的な信頼を集めています。空室対策・保証が充実しており、空室率5%以下を実現。3,000戸以上の管理物件を抱えながらも、一人一人のオーナーにこまめな連絡を取るなど、他業者とは一線を画しています。
入居率
95%

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【都心部エリア】千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
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都心部地区のおすすめ管理業者
アレップス
不動産業務を総合的に手掛け、首都圏に70店舗以上を展開する大手不動産会社。グループ各社とのネットワークに長けており、賃貸管理のノウハウを駆使してワンストップ対応を実現している。
入居率
97%

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【城東エリア】江東区、墨田区、葛飾区、江戸川区
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城東地区のおすすめ管理業者
CLCコーポレーション
大規模マンションの賃貸管理も手掛けるほど、幅広い種類の物件に対応できる業界大手。3つの賃貸管理サポートにより、賃料徴収や保証制度、緊急対応に関しても心配することなく、大手ならではのノウハウや熟練度がうかがえます。
入居率
未記載

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【城南エリア】目黒区、品川区、大田区
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城南地区のおすすめ管理業者
ハウスメイトパートナーズ
全国規模で賃貸管理を行っている大手傘下のハウスメイトパートナーズ。空室保証や集金管理システムに力を入れており、また24時間365日のトラブル対応を行っているので、オーナーにとって安心して任せられる会社です。
入居率
98%

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HOME » アパート・マンション管理の基礎知識 » 空室対策

空室対策

空室の原因や空室率を下げるための方策など、賃貸物件の空室対策についてご紹介します。

賃貸物件の空室対策、その手立てとは?

総務省が2013年に発表した空家率は13.5%にもなっています。その原因は住宅の供給過多。

国交省発表によれば、2013年度の新設賃貸物件は15.3%増となる約37万戸という数字が出ています。

そこまで新築賃貸物件が増える理由はズバリ、相続税対策。

ご存知の通り、不動産は現金に比べ、課税率が低く、さらに賃貸として貸出していれば、より低くなるからです。

賃貸物件を経営する上で一番の懸念点は「自分の物件に入居者がちゃんと入り、家賃収入を得られるのであろうか」というところ。

しかし、心配しているだけでは何も事態は好転しません。

大切なのは、そうした不安への対応策を講じておくことです。

空席の原因について分析

さて、まずは原因を分析しましょう。

既に所有している物件の場合、立地の善し悪しの変更はできませんが、その他が原因であれば、対策は可能です。

  • 建物の老朽化、設備が時代遅れ:リフォーム、リノベーションなど
  • 家賃設定が物件の魅力と見合っていない:家賃値下げ、1~3ヶ月程度の割引や無料化など
  • 不十分な入居者募集活動:不動産業者の変更や増加
  • 管理の面が行き届いていない:管理会社の変更、内容見直しなど

リフォームやリノベーションについては費用や期間も必要になってきますが、その他の3つに関しては直に着手できる事柄です。

優秀な管理会社を選ぶことで空室率は大きく改善される可能性が高くなります。

どのような入居者募集活動を行なっているか、賃貸管理業務のキメ細かさはどうか、家賃設定はどんな助言をしてくれるかといった要素で、リサーチしましょう。

さらに、行政や自治体などが行なっている空室対策などもチェックしてみるのもおすすめです。

例えば、世田谷区では行政のバックアップのもと、民間NPOが空家などを借り上げ、高齢者が集まる場や子供を預かる場所などに活用するという施策を開始しました。

他の市区でも、そうした対策は順次増えていくものと思われます。ぜひ、チェックしてみてください。

賃貸物件入手の際に大きなカギとなる『立地』

立地は、賃貸物件を購入する際の大きなポイントとなるものです。

ただし、これも実に奥が深いもの。そこで、身近な例を3つあげてみました。

  • 社会人向け物件:最寄駅との距離、通勤利便性
  • 学生向け物件:キャンパスに近い
  • ファミリー向け物件:学校や病院、商業施設の充実度、など

こうした点についても、優秀な管理会社にプロとしての助言を求めて検討すべきだと言えるでしょう。

空室対策の補助金は?

空室対策のための補助金制度については、平成26年まで行われていたリフォームのための補助金制度(民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業)を停止し、平成27年度からは新たに高齢者、障害者、子育て世帯のための「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」が開始されています。

「住宅確保要配慮者あんしん居住推進事業」では、入居者のニーズに合わせて空き家などを居住用の住まいとして提供するという内容で、空き家をお持ちのオーナーに改修工事などにかかる補助を行います。 近年、住宅の確保に困窮している低所得者層の増加にともない、居住の安定確保を図るために打ちだされた制度であり、住宅に対して「一定の質」を確保したうえで、安価に賃貸住宅を供給することができます。

空室そのものに対する対策についての補助金ではなく、あくまでも「空き家」であることが条件となる点に注意が必要です。 対象となる住宅は「一定の質」が確保された「賃貸住宅」であること、さらに床面積は原則25㎡以上であり、台所・水洗便所・収納設備・洗面・浴室などの水周りに関する設備を有することが条件となっています。家賃については公営住宅に準じたものか、それ以下でなければならないという制限も設けられています。

しかしながら、空き家を放置し続けるよりはニーズに合わせて改修工事を行い、適切に貸し出す方がオーナーにとっては効率的であり、工事にかかる費用は「バリアフリー改修工事」「耐震改修工事」「共同居住の為の改修工事および居住支援協議会などが必要と認める改修工事にかかる費用」などが補助されます。

補助金には限度額が設定されており、1戸あたり50万円が上限となっていますが、共同居住のために用途を変更する場合は1戸あたり100万円が支給されます。

空室対策のアイディア集

空き家ではなく「空室」への対策として考えられるポイントを見ていきましょう。 (定義として、住んでいない部屋を「空室」、1年以上住んでいない家を「空き家」としております。)

家賃を下げる

もっとも簡単な方法として、家賃の設定を下げる方法があります。しかしオーナーにとっては家賃収入が減るということになりますので、以下に示す手段をすべて試してから、最終的な方法として講じると良いでしょう。

手数料を無料にする

仲介手数料などを無料にすることで、借りる側の敷居を低く抑えることができます。入居をためらっている方にも強くアピールすることができますし、入居者とオーナーの双方に信頼関係が生まれやすくなり、長期的な入居につながる期待も持てます。

老朽化した部分を一新する

玄関、水周り、床や壁など、老朽化した部分を刷新する(リフォーム・リノベーション)ことで、借り手がつきやすくなるという場合があります。 壁紙を新しいものに替えるだけでも借り手がつきやすくなりますし、汚れやすい部分を一新すれば、それだけで新築のようなポジティブな印象を持ってもらえる可能性もあります。

入居者の門戸を拡げる

高齢者、子連れ、ペット同伴、二人以上入居可能など、入居者を働き盛りの単身者からさらに拡げることで、借り手がつきやすくなる可能性があります。 特に最近ではペット可能なマンションや、単身の高齢者でも入居ができる物件の需要が増えており、そうしたニーズに合わせることで大きな需要を見込むことができるでしょう。

民泊に対応する

近年世界的に流行のきざしを見せている「民泊」については、2016年より日本でも規制緩和が行われています。旅館業法の一部の改正によって、民泊を旅館業法でいう「簡易宿所」扱いとしました。 この改正によって、民泊をホテル代わりに気軽に利用できるようになったため、空室に困った場合の対策方法として注目され始めています。