大家さん必見!東京の賃貸管理会社ナビ
業者選びから基礎知識まで、賃貸管理徹底ガイド@東京

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【城北エリア】台東区、荒川区、足立区、豊島区、文京区、北区、板橋区、練馬区
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城北地区のおすすめ管理業者
MDI
賃貸管理から建設まで手掛けるMDI。オーナーへの提案力の高さや管理経営のトータルサポートを徹底しています。協力会社のネットワークにも優れており、オーナーにとって安心できるシステムが完備されています。
入居率
99%

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【城西エリア】世田谷区、中野区、杉並区
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城西地区のおすすめ管理業者
大幸ホーム
地域密着型30年以上で、杉並区・中野区エリアから圧倒的な信頼を集めています。空室対策・保証が充実しており、空室率5%以下を実現。3,000戸以上の管理物件を抱えながらも、一人一人のオーナーにこまめな連絡を取るなど、他業者とは一線を画しています。
入居率
95%

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【都心部エリア】千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
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都心部地区のおすすめ管理業者
アレップス
不動産業務を総合的に手掛け、首都圏に70店舗以上を展開する大手不動産会社。グループ各社とのネットワークに長けており、賃貸管理のノウハウを駆使してワンストップ対応を実現している。
入居率
97%

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【城東エリア】江東区、墨田区、葛飾区、江戸川区
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城東地区のおすすめ管理業者
CLCコーポレーション
大規模マンションの賃貸管理も手掛けるほど、幅広い種類の物件に対応できる業界大手。3つの賃貸管理サポートにより、賃料徴収や保証制度、緊急対応に関しても心配することなく、大手ならではのノウハウや熟練度がうかがえます。
入居率
未記載

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【城南エリア】目黒区、品川区、大田区
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城南地区のおすすめ管理業者
ハウスメイトパートナーズ
全国規模で賃貸管理を行っている大手傘下のハウスメイトパートナーズ。空室保証や集金管理システムに力を入れており、また24時間365日のトラブル対応を行っているので、オーナーにとって安心して任せられる会社です。
入居率
98%

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HOME » アパート・マンション管理の基礎知識 » 賃貸経営にかかる費用

賃貸経営にかかる費用

賃貸経営にかかる費用はどの程度なのでしょうか?
維持にかかるランニングコストや初期費用などを具体的に紹介いたします。

アパートやマンションの賃貸経営には、賃料による利益を得るほかに、初期費用や毎月かかる経費なども計算して、損失が出ないようにする必要があります。

賃貸経営の初期にかかる費用

賃貸経営を始めるにあたって、最初にかかる費用といえば、やはりアパートやマンションなど賃貸にする建物の取得費用が必要になるでしょう。
建物の入手方法にはいくつもの方法があり、新たに土地を購入して新築の物件を建てることもあれば、すでに建っている中古物件を購入する場合、土地や物件をそのまま相続する場合などさまざまです。

新しく建物を建てる場合

アパートやマンションを建てるには、本体の工事費や設備費、電気・ガス・水道などの引き込み工事費など、大きな費用が必要になります。
さらに、登録免許税や不動産取得税、固定資産税、都市計画税などのさまざまな税金がかかってきます。
新築物件にかかる費用は、立地条件や建物の規模によってさまざまですが、木造アパートなら一坪あたり50万円程度、鉄筋コンクリートなら一坪あたり70~100万円程度が目安となります。
たとえば、50坪の土地に建蔽率80%の40坪の2階建て木造アパートを建築する場合、およそ4000万円の建築費用がかかる計算になります。

中古物件を購入する場合

すぐにでも賃貸経営を始めたい場合には、すでに建っている中古物件を購入するのが手っ取り早いでしょう。中古物件も地域や建物の規模、築年数などによってその価格が異なります。一般的には不動産会社などを通して購入することになるため、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は物件の価格によって上限が決まっており、400万円以上の物件なら売買価格の3.24%+6万円+消費税の手数料を支払うことになります。
そのほかの税金などとあわせて、購入金額の1割程度を用意しておくといいでしょう。 また、中古物件の場合は新築物件と違って建物自体が古くて設備が整っていなかったり、内装が汚れていたりすることも多いため、入居者を募るためにはリフォームや修繕を行わなければならなくなります。大規模な修繕が必要で思った以上の費用が必要になるのならば、新たに新築物件を建築したほうが家賃も高く設定できますし、入居者希望者も増えますので、中古物件の購入には注意が必要です。

物件を相続した場合

土地や建物を相続した場合、物件の購入にかかる費用は必要ありませんが、相続税や固定資産税などの税金は必要になります。

継続的にかかる維持費用(ランニングコスト)

建物の入手方法はさまざまですが、実際に賃貸経営を始める場合には、ほとんどの場合管理会社に委託することになるので、毎月かかるランニングコストは計算しやすくなります。

固定資産税や都市計画税

土地や建物などの不動産を所有していると、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%の税金が課せられるので、毎年合計1.7%程度の税金がかかってきます。
これは購入した物件の70%前後になる固定資産税評価額にかかってくるものです。たとえば、2000万円の物件を購入した場合、その7割程度にあたる評価額に税率をかけて、19.6万円+4.2万円=23.8万円くらいの税金を支払うことになります。
また、平成30年3月31日までに建築された新築の建物で条件を満たしていれば、減税措置が受けられたり、長期優良住宅と認められた場合には税金が軽減される措置などもあります。

管理委託手数料

賃貸物件の管理は、オーナーではまかないきれないことも多いので、ほとんどの人が賃貸管理会社に委託することになるでしょう。
管理会社に支払う手数料は、一般的に家賃の4~10%程度が目安となります。
たとえば、家賃が8万円の物件の場合は手数料が3,200~8,000円程度になります。 管理委託手数料はオーナーが管理会社に支払う金額ですが、入居者から管理費として同等の金額を徴収する場合もあります。しかし、やはり家賃のほかに別途管理費がかかる物件は入居者が入りにくいため、兼ね合いが難しいところです。
管理会社は建物の維持管理や、入居者の募集や賃料の回収、苦情の対応、契約の更新業務など、賃貸経営に必要なさまざまな業務を請け負ってくれるため、欠かすことのできない存在です。やはり、一度入居した人に長く住んでもらい安定した家賃収入を得るためには、住んでからのアフターフォローも重要になってきます。委託する業務内容と手数料についてはしっかり突き詰めて検討するようにしましょう。

建物の修繕費用

アパートやマンションなどの賃貸物件は、入居している人から管理費を徴収することもありますが、建物全体の修繕にかかる費用は経営しているオーナーが支払うことになります。
たとえば、外壁や共用廊下の塗装費、老朽化した設備の修繕費、水道管などの維持費や交換費用などが必要になります。建築年数の古い中古物件の場合は、初期費用が安くとも修繕費で大きな費用が必要になってくる可能性があります。
マンションの外壁などは種類にもよりますが、10~15年ほどで塗り直しをする必要が出てきます。戸数が多い大きめのマンションならそういった大規模修繕に1000万円以上かかることもあります。中古物件を購入する際の状態もしっかり確認しておきましょう。
また、入居者から個別にエアコンや水回りの設備の交換を求められることもあるでしょう。毎回そういった要望に応える義務はありませんが、空き室を作らず長く入居してもらって家賃収入を得るためには、修繕が必要なこともありますので、収支のバランスを考えて決断するようにしましょう。

火災保険

賃貸物件に入居する人は個別に家財保険や個人賠償責任保険に加入します。物件を経営するオーナーは、それとは別に建物の補償をしてくれる施設賠償責任などの保険に加入することになります。火災や天災などで建物に被害があった場合、入居者がいるのならば建物を修繕する必要があるため、いざという時のために保険の加入は欠かせません。 保険料は保険会社や特約などの種類によってもさまざまですが、1年に10~20万円程度を目安としてみるといいでしょう。
また、万が一の時に建物を修繕している間は家賃収入がなくなってしまうため、家賃収入を補填する特約などはつけておいたほうが安心できます。

共用設備費用

マンションやアパートの玄関部分や階段、廊下、エレベーターなど入居者が共用する部分のポストや電灯なども含めた設備の維持費として共用設備費が必要になります。
家賃とは別に共益費として入居者が数千円負担することもありますが、その場合は入居者の不満につながらなように、徹底した管理が必要になってくるでしょう。

経営にかかる費用と家賃収入のバランスを考える

賃貸経営にかかる費用についてご紹介してきましたが、費用を抑え過ぎて設備が古くなってしまっては入居者が減ってしまいますし、家賃収入よりも維持費がかかってしまうようならば経営が成り立ちません。
収支のバランスを考えて、必要なところにはお金をかけ、長期的に見て失敗しないようなプランを検討してみてください。